まずは、建売住宅を住宅ローンで購入する場合の流れをみてみましょう。
建売住宅とは、土地と建物がセットになって売り出される商品です。一般的な住宅ローンは建物が完成していないと利用することができません。その理由は、もし住宅ローンの返済に問題が起こった時の備えとして、土地と建物が担保になっているからです。
建売住宅の場合は、住宅ローンの手続きをしている時点で建物が完成しているため、土地とすでに完成した建物に抵当権を設定し、ローンを組むだけなのでシンプルです。建売住宅の引き渡しと同時にローンが実行されてから、月々の支払いやボーナス払いで元本と利息を返済していく流れが基本となります。
ただし、建売住宅を住宅ローンで購入する場合も、自己資金は必要。購入の申し込み時に必要な「申込金」や、代金の初回支払いである「手付金（ 売買代金の5～10％が一般的）」は、自己資金からの支出になるため、しっかり準備しておく必要があります。

注文住宅の場合は、一般的に土地を購入してから、その土地に建物を建てるという流れになります。

まず土地代の支払いが生じ、さらに建物の請負契約から竣工・引渡しまでの間に「着手金」や「中間金」、引き渡し時には「残金決済」など、高額の支払いが発生します。
一般的な住宅ローンは建物が完成して引き渡しを受けた時点から実行されるため、土地代や着手金といった住宅完成にかかる費用の支払いには、一般的な住宅ローンが使えないことに注意が必要です。この支払いには自己資金を使う場合もありますが、高額な費用を一括で支払えるケースは少ないでしょう。
そこで、建物完成前にかかる費用の支払いは、「つなぎ融資」や「分割融資」といった特別なローンを使うことになります。

つなぎ融資とは、建物が完成して住宅ローンが開始されるまでの期間、別のローンを一時的に組むこと。つなぎ融資と住宅ローンは同一の金融機関で設定されます。そして、つなぎ融資は住宅ローンで返済されることを前提としているので、金融機関は土地や建築工事の費用を無担保で貸してくれます。
つなぎ融資の返済は、建物が完成して元金を一括返済するまでの期間は利子のみを支払い、元本は住宅ローンで一括返済する方法が一般的。
つなぎ融資の金利は2～3％程度で、住宅ローンの0.3～0.9％程度の金利と比べると高めになっています。この高めの利子で、新居に引っ越す前までは家賃とともに二重の支払いが生じるところは注意しましょう。土地を購入したらできるだけ短期間で住宅ローンへ移行できるように、建築スケジュールをしっかり立てることが大切です。

分割融資とは、建物が完成する前に住宅ローンを申し込み、完成前から分割して融資を受ける方法です。分割融資はつなぎ融資と違い、住宅ローンの一部として土地代や建築工事請負金など住宅完成前に融資を受けることができます。契約は住宅ローンの一部となるので、金利は住宅ローンと同程度の低い金利が適用されます。
分割融資を利用する際に注意するポイントは、ローンを申請する時点である程度建築プランが決まっている必要があること。理由は、先に土地のみ購入する場合でも、建てる予定の住宅と土地を合わせた全体を評価した上で担保とし、その金額が住宅ローンの対象になるからです。
そこで、土地を購入する時点で、土地と建物トータルの予算や建築計画などを金融機関に提示する必要があります。買いたい土地が見つかった時は、まずは大まかな内容でも構いませんので、早めに信頼できる建築会社の候補を絞り、住宅の設計に関する相談ができると安心ですね。建物のプランや概算見積もりをしっかり立てられると、安心して住宅ローンの事前審査に望めるでしょう。
また、分割融資では、土地を購入した時点から建物が完成して住めるようになるまで、現在支払っている家賃と土地や融資を受けた建築工事請負金の返済を同時並行で支払うことが一般的。土地のローン返済は前倒しになるだけですが、一定期間に二重の支払いによる出費が増えることは念頭に置いて建築計画を進める必要があります。

つなぎ融資や分割融資を受ける場合、注意してほしいポイントがあります。

前述しましたが、土地の融資を受ける際は建物とトータルで審査を受ける必要があります。ここで注意しなければならないことは、審査を受けた以上に費用がかかり、予定していた融資では足りなくなった場合です。このような場合、建物の融資が始まる前に再度住宅ローンの審査を受けなければならないため、ある程度しっかりとした建築計画を立てておく必要があります。
 
次に、つなぎ融資や分割融資を取り扱っている金融機関が限られている点です。金利面やお付き合いがあるなどで利用したい金融機関がある場合は、注文住宅を建てる際に利用できる住宅ローン商品があるかどうか、確認してみましょう。
 
また、つなぎ融資や分割融資が問題なく受けられる場合であっても、自己資金は必要です。建売住宅と同様に、土地購入申し込みに必要な「申込金」や、土地代金の初回支払いである「手付金」は、自己資金からの支出になるため準備しておく必要があります。

千葉県（八千代・幕張・柏）の地方銀行にも、注文住宅を建設する際に住宅完成前の費用に活用できる融資商品がありました。ここでは、千葉銀行と京葉銀行でラインナップされている商品をご紹介しましょう。

千葉県で注文住宅を計画する方なら、千葉銀行で住宅ローンの借り入れを検討する方も多いでしょう。千葉銀行では、「選べる住宅ローンベストチョイス21 新築・新規購入コース」という商品が、上記でご紹介した分割融資にあたります。注文住宅を建てるための土地購入資金や住宅の新築資金を、住宅ローンと同じ利率で借り受けられる商品です。
土日休日の相談体制が整っていて、少ない金利の上乗せで充実した疾病保障を付けられるなどの特徴があります。

千葉県では地域密着型の銀行として評判の京葉銀行にも、注文住宅を建てる際に役に立つローン商品が。京葉銀行の「住宅ローン」は、注文住宅を建てるための土地購入資金や住宅の新築資金を、住宅ローンと同じ利率で借り受けられる商品です。融資期間が40年以内と長いことや保証料・繰り上げ手数料が無料などという特徴があります。

今回は、建売住宅と比較した注文住宅特有の住宅ローン事情や、千葉県の地方銀行で注文住宅を建てる際に活用できる住宅ローン利用についてご紹介しました。注文住宅を購入するための住宅ローンは、少し煩雑で理解が難しい面があります。住宅ローンにはさまざまな種類があり、金融機関によって金利も特徴も異なるため、どのプランが自分に合った方法なのか迷ってしまう方も多いでしょう。
R+house八千代・幕張・柏では、建物の設計・建設だけでなく、土地探しから資金計画までお客様に最適な家づくりのトータルサポートをいたします。家づくりのお悩みはR+house八千代・幕張・柏にぜひご相談ください。
また、理想のマイホームづくりを叶えるためのポイントを学べる「賢い家づくり勉強会」を定期的に開催しています。資金計画から、土地選び、間取りの決め方といった悩みやすい点について理解が深まると、毎回好評です。皆さまのご参加をお待ちしています。
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