建ぺい率ってなに？
建物を建てる土地の“敷地面積”の中で、“建物の面積”が占める割合のことを「建ぺい率」と言います。建ぺい率は「建物の面積÷敷地面積」で算出可能です。
例えば、建物の面積が50平米で敷地面積が100平米の場合の建ぺい率は50％となります。
計算式：（建物の面積）50平米÷（敷地面積）100平米＝0.5
建ぺい率は家を建てるときに気にする必要があるの？
エリアによっては建ぺい率が定められている
地域によって、建ぺい率が定められている場合があるのです。建ぺい率は建築基準法の“集団規定”という、「都市計画区域」や「準都市計画区域内」にのみ定められる規制です。これらの区域では敷地面積に対して定められている建ぺい率を守って、建物を建てる必要があります。
建ぺい率を定める目的とは
建ぺい率を定めるのには理由があって、敷地内に適度な空間（空地）を設けることで、風の通りや日当たりを確保する狙いがあります。また、火災のときに延焼を防ぐ目的も。
建ぺい率が定められている地域に土地を購入して家を建てるときは、これらのことを頭に入れておく必要があるでしょう。
建ぺい率が定められている地域に土地を購入して家を建てるときは、これらのことを頭に入れておく必要があるでしょう。
「都市計画区域」「準都市計画区域内」とは
より知識を深めるために、建ぺい率が定められている「都市計画区域」や「準都市計画区域内」とは何なのかを説明しましょう。
都市計画区域
都市計画区域とは、都市計画法で整備や都市開発、保全活動が必要とされている区域のことです。人口が一定数を超えている地域が都市計画区域に該当します。
都市計画区域は、さらに細かく「市街化区域」と「市街化調整区域」に分類されます。市街化区域は、店舗や住宅などを積極的に建てて、約10年以内に市街化を図る地域。市街化調整区域は、自然環境を保つことが目的とされているエリアのこと。市街化調整区域内に新たな住宅の建築はしにくく、住宅用の売地として販売されている土地は市街化地域の土地であることが一般的です。
都市計画区域は、さらに細かく「市街化区域」と「市街化調整区域」に分類されます。市街化区域は、店舗や住宅などを積極的に建てて、約10年以内に市街化を図る地域。市街化調整区域は、自然環境を保つことが目的とされているエリアのこと。市街化調整区域内に新たな住宅の建築はしにくく、住宅用の売地として販売されている土地は市街化地域の土地であることが一般的です。
準都市計画区域内
準都市計画区域内は、その名の通り都市計画区域に準ずる区域のこと。都市計画区域として指定される条件には達していないが、将来的に市街化されることが見込まれる地域を規制するために指定される制度です。
都市計画区域外は建ぺい率の規制がない
「都市計画区域」と「準都市計画区域内」、このどちらにも属さない区域は一般的に「都市計画区域外」と呼ばれます。この都市計画区域外の地域には、もちろん集団規定が適用されません。したがって建ぺい率も定められていないのです。実は日本の約7割はこの都市計画区域外に該当し、建ぺい率の影響を受けない地域に該当します。
用途地域の違いも確認
第一種低層住居専用地域
低層住宅の専用地域のこと。建物の高さも10m、12ｍ程度で定められています。また、店舗は床面積50平米以下と決められていて、規模が小さいためコンビニの建築ができない地域です。
第二種低層住居専用地域
こちらも低層住宅専用の地域。床面積150平米までの店舗が建てられるので、コンビニなどの小規模店舗の建築も認められています。
第一種中高層住居専用地域
中高層の住宅専用の地域で、建物の高さの制限がありません。2階建て以内、床面積500平米以下の小規模店舗も建築可能です。
第二種中高層住居専用地域
こちらも中高層の住宅専用の地域。2階建て以内、床面積1,500平米以下の中規模商業施設などの建築も可能です。
第一種住居地域
低層、中高層住宅の建設に加えて、床面積3,000平米以内の大規模な店舗の建設も可能な地域です。カラオケ店やパチンコ店といった娯楽施設の建築はできません。
第二種住居地域
第一種住居地域と同じく住宅の建設も可能な地域です。また、床面積10,000平米以内なら、第一種住居地域では禁止されている娯楽施設の建築もできます。
準住居地域
道路の沿道が設定されることが多い準住居地域。第二種住居地域で建築が可能とされている建物と、自動車関連の施設や客席面積が200平米以下の映画館などが建てられます。
田園住居地域
低層住宅と農業を行う土地の環境を守るための地域です。
その他の用途地域
用途地域は住宅に関わるもの以外にもいくつかあり、千葉県では以下の用途地域が各市町村に点在しています。
「商業地域」や「近隣商業地域」などの中～大規模商業施設が建てられる地域の設定や、「工業専用地域」などがあります。それぞれ建てられる店舗の種類や、工場の種類なども決められているのが特徴です。商業地域は駅周辺や繁華街に多く見られ、工業専用地域は海沿いや川沿いに多い傾向にあります。
「商業地域」や「近隣商業地域」などの中～大規模商業施設が建てられる地域の設定や、「工業専用地域」などがあります。それぞれ建てられる店舗の種類や、工場の種類なども決められているのが特徴です。商業地域は駅周辺や繁華街に多く見られ、工業専用地域は海沿いや川沿いに多い傾向にあります。
千葉県の建ぺい率について
八千代市・習志野市・千葉市・柏市・我孫子市の用途地域と建ぺい率
より詳しくエリアごとに確認するために、5つの市の用途地域状況や建ぺい率を紹介します。
八千代市
主要駅の「八千代台駅」や「八千代中央駅」近辺は商業地域として制定されています。その周りに近隣商業地域があり、さらに範囲を広げると各住居用地が広がり、建ぺい率は50～60％です。市の南側には森が多く残っており、都市計画区域には指定されているものの用途地域の設定がされていない地域が多くあります。しかし、それらの地域でも将来的に用途地域の指定をすると見込んで、建ぺい率は60％と定められています。
習志野市
習志野市は東京湾に面している茜浜エリアが、工業専用地域や準工業地域です。また新習志野駅の周辺は近隣商業地域ですが、駅から少し離れると準工業地域に指定された地域が広がります。
市内のほとんどが建ぺい率60％ですが、第一種低層住居専用地域に設定されている一部エリアでは建ぺい率50％になっています。
市内のほとんどが建ぺい率60％ですが、第一種低層住居専用地域に設定されている一部エリアでは建ぺい率50％になっています。
千葉市
千葉市は6つの区があります。用途地域が設定されている場所では50～60％の建ぺい率が設定されています。また、市街地調整区域内で用途地域が設定されていない一部の地域では、昔は建ぺい率が70％でした。しかし、平成16年の法改正に基づいて一律で建ぺい率を60％に設定しています。用途地域が設定されていない地域の中で、花見化枠宇那谷町の一部のみ建ぺい率が50％なので注意が必要です。
柏市
柏市の都市計画区域のうち約48％が第一種低層住居専用地域となっています。住居用地では50～60％の建ぺい率が設定されていますが、一部建ぺい率が30％と低い地域もあります。
中原や増尾などの一部地域では用途地域が設定されていませんが、このエリアには学校や病院などがすでに建っている状況です。
中原や増尾などの一部地域では用途地域が設定されていませんが、このエリアには学校や病院などがすでに建っている状況です。
我孫子市
東西に細長く伸びる地形が特徴の我孫子市は、手賀沼と利根川に囲まれています。水辺に囲まれている地域ですが、川沿いに設定されることが多いと先述した工業専用地域は少ないのが特徴です。そのため、市の大部分が住居に関わる8種類の用途地域に区分されていて、建ぺい率は50～60％に設定されています。
ちなみに土地の売買に関わる仲介業者は、その土地に定められている建ぺい率と用途地域の区分を伝える義務があります。そのため、土地を購入する際には、必ず建ぺい率を教えてもらえるので安心です。
ちなみに土地の売買に関わる仲介業者は、その土地に定められている建ぺい率と用途地域の区分を伝える義務があります。そのため、土地を購入する際には、必ず建ぺい率を教えてもらえるので安心です。
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