リフォームをすると相続税対策になるといわれるのには以下のような理由があります。

・通常のリフォームでは現預金は減るが建物の評価額は増えない 
・リフォーム費用をローンで調達すると相続財産額が減少する

ここでは、それぞれの理由について解説します。

被相続人が所有する建物を自身で生前にリフォームすると、工事費用を支払うため被相続人の現預金が減ります。財産が少なくなれば相続税額も下がるため、リフォームは相続税対策に有効と言われる理由です。

建物の維持を目的とするようなリフォームでは建物の評価額が増えないため、相続税額も上がりません。相続人にとってみれば、自分は費用を出さずにリフォーム済みの綺麗な物件を相続できるだけでなく相続税も減らせます。

国税庁によれば、「家屋と構造上一体となっている設備については、その家屋の価額に含めて評価する」とされています。そのため、古くなった壁紙を張り替えたり、建物の維持に必要な補修をしたりする程度では、建物の評価額はプラスにならないのです。

参考元：国税庁「第3章 家屋及び家屋の上に存する権利」

被相続人がリフォーム費用をローンなどで調達した場合は借入金が残されます。
借入金は被相続人の「マイナスの財産」となり財産から差し引かれるので、その分、相続財産額が減ることになります。相続税額が減少するため、相続税対策として有効です。

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相続税の対策としてリフォームするときには、どのような工事ならば節税につながるのかを事前に確認しておくことが必要です。
ここでは、相続税対策で有効なリフォームについて解説します。

家の状態を維持するために必要であるリフォームならば、相続税評価が加算されることはありません。
例えば、以下のようなリフォームが該当します。

・雨漏りの修繕
・外壁の補修
・壁紙の貼り替え

雨漏りや外壁のひび割れなどは放置しておくと建物を傷めるため、維持するのに欠かせないリフォームです。このような修繕は評価額が上がらないため、節税対策となります。

令和5年（2023年）12月31日までに、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、子や孫が居住用の建物を増改築した場合、一定の要件を満たすときは最大1,000万円まで非課税となります。省エネ等住宅などの質の高い住宅の場合は1,000万円、それ以外の住宅の場合は500万円です。
リフォームで贈与税が非課税になる要件は以下の通りです。

・リフォーム費用の額が100万円以上
・リフォーム工事に要した費用の2分の1以上が居住部分
・リフォーム後の家の床面積が50㎡以上240㎡以下
・「増改築等工事証明書」などの書類によりリフォームが証明されている

最大1,000万円まで非課税となるため、子や孫は贈与を受けても税負担がありません。
被相続人が生前に贈与しておけばその分が財産から減少するため、相続税額を抑えられます。

参考元：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

通常、相続税を計算するための家屋の評価額は固定資産税評価額を参考に評価するため、
「固定資産税評価額×1.0」で計算します。
増築など大規模なリフォームを行うと建物の固定資産税評価額が上がるため、相続税評価額が高くなります。例えば、床面積が大幅に増えるようなリフォームです。固定資産税評価額は床面積が増えるとその分高くなることに注意しましょう。
相続税評価額を計算する際には、リフォームして資産価値が上がった分を固定資産税評価額に加算することが必要です。

なお、固定資産税評価額が改訂されない場合でも、相続税を申告する際は、固定資産税評価額にリフォーム後の経過年数を考慮した金額を上乗せして相続税評価額を計算する必要があります。
リフォームしたことにより資産価値が高まるため、相続税額がリフォーム前より高くなります。

参考元：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
参考元：国税庁「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」

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相続税を申告する際に注意したい点は以下の通りです。

・相続税申告書の提出先は亡くなった人の住所地を管轄する税務署
・亡くなった時点で生活の本拠となっていた住所を確認する

相続税を申告する際は、正しい提出先に申告することが必要です。
ここでは、それぞれの注意点について解説します。

相続税申告書は、「亡くなった人の死亡時における住所地を管轄する税務署」へ提出します。相続人の住所地ではないため注意が必要です。

例えば、父親の財産を受け継いだ子供が東京都杉並区に住んでいても、父親が栃木県宇都宮市に住んでいた場合は、宇都宮税務署に提出しなければなりません。

提出先を間違えた場合は無申告とみなされたり、税務署側の処理が遅れたりする場合もあるため、正しい提出先に申告しましょう。

被相続人が住民登録していた土地以外の場所で亡くなるケースでは、住所地の判断に迷う場合があります。
例えば、以下のようなケースです。

・老人ホームで亡くなった
・住民票の登録がある住所と実際に住んでいる住所が違う
・複数の自宅を行き来
・単身赴任先で亡くなった
・海外で亡くなった

それぞれのケースについて解説します。

介護などのため、老人ホームに入居していた場合は、その老人ホームのある場所を管轄している税務署に届け出る必要があります。入所前に住んでいた自宅ではありません。老人ホームを生活の拠点にしていたと判断されます。

なお、被相続人が住んでいた自宅などの居住用財産については、相続開始の直前に居住用として使用していなかったとしても、適用要件を満たすときは、譲渡所得の特別控除の特例の対象になります。

参考元：国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」

住民票の登録がある住所と実際に住んでいる住所が違う場合の提出先は、実際に住んでいる自宅のある住所地を管轄する税務署です。住民票の登録がされている場所ではなく、実際に日常生活を送っていた場所が提出先となります。
相続税法における「住所」とは「生活の本拠」を指しているため、日常的に暮らしている家のある住所地であるかどうかで判断します。

世の中には自宅を複数所有して、それらの物件を行き来している人も存在します。
この場合も、対象となるのは生活の本拠としている家の住所地を管轄する税務署が正しい提出先です。メインとして利用している家がどれに当たるのかで決まります。

単身赴任先で亡くなった場合は、被相続人が実際に住んでいた状況によって判断が分かれます。一時的な転勤で決まった期間だけ住んでいる場合は、家族と住んでいた自宅が住所地です。単身赴任が長期にわたり、自宅に帰る予定がなかった場合は判断が難しいため、税理士などに相談するとよいでしょう。

被相続人が海外で亡くなった場合は、相続人が国内・国外のどちらに住んでいるかにより決まります。
相続人が日本に住んでいる場合は、相続人それぞれの自宅のある住所地を管轄する税務署に提出します。相続人が日本に住んでいない場合は、納税管理人を定めて納税地の所轄税務署長に申告し納税します。

参考元：国税庁「No.4138 相続人が外国に居住しているとき」
参考元：国税庁「相続税の申告のしかた」

リフォームすることにより被相続人が所有していた住宅の固定資産税評価額が上がると、相続税評価額も同時に高くなります。リフォームの内容によっては評価額に影響を与えない場合もあるため、相続税の節税対策についても相談できる住宅会社に相談しましょう。

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