千葉県習志野市で水害リスクがあるエリアは？ハザードマップを活用した土地選び

注文住宅を建てる場合、土地を持っていなければ土地を購入する必要があります。注文住宅においての土地探しは、建物と土地をセットで考える必要があるため、住宅会社に相談するのが適切です。住宅会社に相談する上で、土地探しのポイントとして覚えておくべきことを解説します。

どのくらいのサイズの家を建てたいかによって、土地の広さも左右されます。また、それぞれの土地に定められている「建ぺい率」と「容積率」を考慮しなければなりません。

建ぺい率とは、土地の広さに対する建物の敷地の割合を示す数値です。例えば、60坪の土地の建ぺい率が50％だった場合、建物に割ける敷地は30坪以下となります。

容積率は、土地の広さに対する建物の延べ床面積の割合です。1階が22坪、2階が20坪の家を60坪の土地に建てるとします。この家の延床面積は42坪。60坪の土地に対しての容積率は、70％となります。つまり、60坪の土地に70％以上の容積率が設けられていれば、希望通りの家が建てられるのです。

土地の広さ・建ぺい率・容積率をチェックし、イメージする規模の家が実現可能かを検討しましょう。

土地の立地は、そのエリアでの住み心地に関わります。「子育て中なので学校や小児科が近くにあると安心」「通勤しやすいように駅から徒歩圏内がいい」といった外せない条件があるなら、希望が叶う立地の物件を探しましょう。
また、新しい住宅街には新築一戸建てが立ち並ぶため、きれいな景観が特徴です。比較的若い世代の方が多く集まるでしょう。そういった周辺の雰囲気も考慮しておきたいポイントです。

住宅用の土地は、必ずしも四角形とは限りません。土地には、四角形に近い「整形地」と、四角形ではない「不整形地」があるため、目星をつけている土地がどちらなのか確認しましょう。

整形地は、土地に無駄な部分が出ないように建物を配置しやすいです。そのため需要が高く、迷っていると先を越されて購入されてしまう可能性があります。また、土地価格も高く設定されています。
一方、不整形地はデッドスペースが生まれやすいため、駐車場や庭の配置を工夫しなければなりません。ただし、整形地よりも安く手に入るのがメリットです。

地盤沈下や液状化の可能性はあるのか、過去に災害が起きているのかをチェックしておくと安心です。
地震がきっかけで地盤沈下や液状化が起こると、家が傾いてしまう危険性があります。また、低い土地や河川の近くでは、豪雨時に住宅が浸水してしまうリスクが懸念されます。希望エリアのハザードマップを確認して、災害リスクがあるかどうかチェックしておきましょう。

自然災害による被害想定を示した地図がハザードマップです。避難経路や避難場所なども併せて掲示されており、災害被害軽減を目的に活用されています。また、ハザードマップには、災害の種類に応じて多数発行されています。一例を見てみましょう。宅地建物取引業法の一部改正によって、2020年8月以降から不動産取引時にハザードマップの掲示が義務付けられました。目的は、水害リスクの情報共有。取引する土地にどのようなリスクがあるか事前に説明することで、安心して住める家づくりや土地探しを目指すのです。

そこで今回は、洪水ハザードマップに着目し、水害と家づくりについて考えていきましょう。

洪水ハザードマップには、浸水リスクがあるエリアが色付けされています。浸水の深さによって色分けされており、どこのエリアがより深く浸水しやすいのかが一目瞭然です。同時に、浸水の危険性があまりないエリアも分かるので、安全な土地探しにも役立ちます。

洪水ハザードマップで水害リスクを把握しておけば、家づくりに活かせます。また、ハザードマップ上であまりリスクが高くなかったとしても、河川や海に近いエリアは水害対策を施しておくに越したことはありません。

水害対策の最大のポイントは、いかに住宅への浸水を防げるか。国土交通省が提唱している浸水予防には、以下の4点が挙げられています。

・盛り土をして建物の敷地全体を高くする
・家の基礎を高床に設計する
・防水性が高い塀で家を囲む
・建物の外壁を防水性の高いものにする

水害対策として、2階に水回りを整備しておく方法もあります。1階が浸水しても2階で普段と同じような生活が送りやすいでしょう。いざというときに脱出できるよう、屋根に出入口を設けるのも有効です。

高台とは、周りの土地と比べて高い場所にある土地を指します。そのため、水害の被害を受けにくいのです。毎年のように起こる水害に対し、政府を上げて高台での街づくりを推進しています。
水害リスクを下げるために、高台の土地を探してみるのも1つの手でしょう。

ここからは、千葉県習志野市にスポットを当てていきます。習志野市の過去の水害やハザードマップなどから、水害リスクが高いエリア・低いエリアをまとめました。

習志野市は、東京湾に面しているエリアです。習志野市内には「谷津川」と「菊田川」が流れています。
谷津川や菊田川における氾濫・水質事故の情報は確認できませんでした。しかし、この先も水害が起きないとは限りません。習志野市では、谷津川や菊田川などの氾濫を想定した洪水ハザードマップを発表しています。習志野市の洪水ハザードマップから読み取れる情報を基に、洪水による浸水リスクについて考えていきましょう。

習志野市で浸水リスクが高いエリア特に浸水リスクが高いのが、津田沼高校と袖ヶ浦西小学校を結ぶ「まろにえ通り」と、「京葉道路」が交差するポイントです。まろにえ通りが京葉道路の高架下を走り、くぼんでいるため、ピンポイントで周囲より浸水が深くなっています。

千葉街道を境に、奏の杜・鷺沼・鷺沼台・藤崎・大久保といった中央から東側のエリアは水害リスクが低いです。いずれのエリアも、浸水の深さを示す色付けがされていません。

ただし、屋敷小学校や第六中学校付近、実籾駅付近などでは、豪雨時に雨水を排水しきれず溢れてしまう、内水による浸水被害に注意が必要です。特に、鷺沼台4丁目は浸水想定が1mを上回る地点も確認できます。

習志野市には、高台にある土地がいくつか販売されています。実際に販売されている土地の情報をご紹介しますので、参考にしてみてください。（2022年12月時点）

自然災害が毎年のように起こっている昨今、リスクが低い土地だとしても被害に遭わないとは言い切れません。そのため、地域で受けられる補償や保険を把握しておくと、いざというときに役立ちます。

習志野市では、災害による見舞金を支給。床上浸水の場合、1世帯につき10,000円（単身世帯は5,000円）の見舞金が受け取れます。

注文住宅を建てる際に、重要となる土地選び。土地の広さや立地、形状、そして災害リスクをチェックして土地を選んでください。ハザードマップを活用すれば、よりリスクの低い土地が見つかるでしょう。今回はリスクについて多くお伝えしましたが、対策を行えばリスクのある土地でも安全に暮らしていくことは可能です。R+house八千代・幕張・柏ではその対策も持ち合わせていますので、ぜひご相談ください。

R＋house八千代・幕張・柏は、建築家による注文住宅を提供している住宅会社、および工務店です。高断熱・高気密・高耐震で、住みやすさや暮らしやすさを実感できる家づくりに自信を持っています。習志野市で注文住宅をお考えの方は、ぜひご相談ください。



記事監修者：中小企業診断士（住宅コンサルタント）塩味 隆行
一般社団法人 住宅資産価値保全保証協会認定講師
住宅検討をされている方が後悔しない家づくりを実現いただくため、 全国各地で年100回以上、家づくりセミナーの講師を担当しています。 住宅購入の際に必要となる性能や土地についての基礎知識から、 資金計画などの専門的なことまで、客観的かつ具体的に情報をお伝えいたします。